Strony uzgadniają cenę działki, notariusz przygotowuje dokumenty, a kupujący dysponuje już środkami na zapłatę. Mimo to własność nieruchomości nie zawsze może zostać przeniesiona od razu. W określonych przypadkach ustawa przyznaje gminie prawo pierwokupu, co powoduje, że transakcja musi zostać przeprowadzona z uwzględnieniem dodatkowego etapu.
Mechanizm ten ma szczególne znaczenie przy zakupie gruntów inwestycyjnych, nieruchomości położonych na terenach przeznaczonych na cele publiczne, zabytków oraz nieruchomości objętych określonymi regulacjami rewitalizacyjnymi.
Kiedy gmina może mieć prawo pierwokupu?
Art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia kilka sytuacji, w których gminie przysługuje ustawowe pierwszeństwo nabycia nieruchomości. Dotyczy to między innymi sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie na cele publiczne albo objętej decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,
- określonych nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Nie wystarczy jednak samo przyporządkowanie nieruchomości do jednej z tych kategorii. Ustawa przewiduje również wyjątki, które mogą wyłączać pierwokup.
| Sytuacja | Co trzeba sprawdzić? |
|---|---|
| Niezabudowana działka kupiona wcześniej od gminy | Czy nie ma zastosowania ustawowe wyłączenie, np. związane z przeznaczeniem rolnym lub leśnym |
| Grunt przeznaczony w MPZP na cel publiczny | Czy prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej |
| Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków | Czy prawo gminy zostało ujawnione w księdze |
| Sprzedaż osobie bliskiej | Czy działa ustawowy wyjątek wyłączający pierwokup |
| Teren rewitalizacji | Czy właściwa uchwała przewiduje prawo pierwokupu |
Najpierw umowa warunkowa
Jeżeli gminie przysługuje prawo pierwokupu, nieruchomość może zostać sprzedana innemu kupującemu tylko pod warunkiem, że gmina z tego prawa nie skorzysta. Wynika to zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących pierwokupu.
W praktyce strony zawierają więc przed notariuszem umowę sprzedaży z warunkiem niewykonania prawa pierwokupu. Notariusz zawiadamia właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o treści transakcji.
Dopiero po wyjaśnieniu kwestii pierwokupu możliwe jest zakończenie transakcji na rzecz pierwotnie wybranego kupującego.
Gmina ma miesiąc na podjęcie decyzji
Art. 110 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że prawo pierwokupu może zostać wykonane w terminie miesiąca od otrzymania przez właściwy organ zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
Jeżeli gmina zdecyduje się skorzystać z tego prawa, wójt, burmistrz albo prezydent miasta składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży nieruchomości z chwilą złożenia takiego oświadczenia własność przechodzi na gminę.
Nie prowadzi się przy tym nowych negocjacji dotyczących ceny. Art. 111 stanowi, że gmina wykonuje prawo pierwokupu po cenie ustalonej wcześniej pomiędzy sprzedającym a kupującym.
Przykład: działka pod planowaną drogę
Inwestor chce kupić działkę pod niewielki obiekt usługowy. W księdze wieczystej nie widać hipoteki ani innych typowych obciążeń. Analiza miejscowego planu pokazuje jednak, że część nieruchomości znajduje się na obszarze przeznaczonym na cel publiczny.
W takiej sytuacji konieczne jest sprawdzenie nie tylko planu, ale również przesłanek prawa pierwokupu oraz treści księgi wieczystej. Dla nieruchomości objętych art. 109 ust. 1 pkt 3 prawo pierwokupu gminy nie przysługuje, jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Przy transakcji obejmującej nietypowy stan prawny prawnik specjalizujący się w nieruchomościach może sprawdzić dokumentację, plan miejscowy, księgę wieczystą i podstawy ustawowego pierwokupu jeszcze przed ustaleniem ostatecznego harmonogramu transakcji.
Zabytek również wymaga sprawdzenia księgi
Szczególna zasada dotyczy nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Sam fakt objęcia nieruchomości taką ochroną znajduje się w katalogu art. 109, ale ustawa przewiduje dodatkowy warunek związany z ujawnieniem prawa pierwokupu w księdze wieczystej.
Dlatego przed sprzedażą zabytkowej kamienicy lub innej nieruchomości wpisanej do rejestru nie należy opierać się wyłącznie na informacji o jej statusie konserwatorskim. Trzeba sprawdzić również treść księgi.
Nie w każdej transakcji gmina może wejść w miejsce kupującego
Art. 109 zawiera szereg wyjątków. Prawo pierwokupu nie przysługuje m.in. w określonych przypadkach sprzedaży na rzecz osób bliskich dla sprzedającego. Szczególne wyłączenia dotyczą również niektórych transakcji pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego oraz określonych inwestycji publicznych.
Ponadto regulacji dotyczącej niektórych niezabudowanych nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego nie stosuje się do gruntów przeznaczonych w miejscowym planie na cele rolne i leśne, a przy braku planu – do nieruchomości wykorzystywanych na takie cele.
Pominięcie pierwokupu może podważyć całą transakcję
Prawo pierwokupu gminy nie jest formalnością, którą można uzupełnić po sprzedaży. Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli ustawowe prawo pierwokupu przysługuje jednostce samorządu terytorialnego, sprzedaż dokonana bezwarunkowo z pominięciem tego prawa jest nieważna.
Dlatego przy nieruchomości mogącej podlegać art. 109 najlepiej ustalić status jeszcze przed podpisaniem aktu. Pozwala to prawidłowo określić strukturę transakcji, terminy płatności oraz moment, w którym kupujący rzeczywiście może stać się właścicielem.
Prawo pierwokupu trzeba uwzględnić już w harmonogramie zakupu
Przy zakupie inwestycyjnym miesięczny okres przewidziany dla gminy może mieć znaczenie dla finansowania, przekazania nieruchomości, rozpoczęcia projektowania czy kolejnych umów zawieranych przez nabywcę.
Dlatego przed ustaleniem konkretnej daty przejęcia działki warto sprawdzić czy nieruchomość jest objęta ustawowym prawem pierwokupu, czy zachodzi któreś z wyłączeń oraz czy wymagane prawo zostało prawidłowo ujawnione w księdze wieczystej. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której dodatkowy etap transakcji ujawnia się dopiero podczas wizyty u notariusza.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
